5월 10일 부터 다주택자 양도세 중과 재시행/ 지금 집 팔면 세금이 얼마나 나올까?

다주택자 양도세 중과 재시행, 지금 집 팔면 세금이 얼마나 나올까?

2026년 5월 10일부터 4년 만에 중과세율이 부활했습니다. 아직도 "어차피 또 유예되겠지"라고 생각하고 계신가요?

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4년간의 유예, 드디어 끝났다

솔직히 말하면, 저도 처음에는 이번에도 또 연장되지 않을까 하고 반신반의했습니다.

2022년부터 매년 반복되던 유예 조치가 워낙 익숙했거든요.

그런데 2026년 2월, 정부가 공식적으로 "추가 연장 없다"고 못을 박더니 결국 2026년 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과 재시행이 현실이 됐습니다.

유예 마지막 날인 5월 9일, 서울 마포구청은 토요일임에도 불구하고 토지거래 허가 접수창구를 특별 운영했습니다.

세금 중과를 피하려는 매도자들이 아침부터 몰려들었고, 급매물 상당수가 소진됐다는 현장 보도가 이어졌습니다.

이걸 보면서 '이번엔 진짜구나' 싶었습니다.

다주택자라면, 혹은 조정대상지역에 주택을 보유하고 있다면 지금 당장 이 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

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중과세율이 얼마나 올라가는 걸까?

기본 세율 vs 중과 세율 비교

중과 유예 기간(2022.5.10 ~ 2026.5.9) 동안은 다주택자도 일반 누진세율(6~45%)만 적용받았습니다.

그러나 재시행 이후부터는 조정대상지역 내 주택을 팔 경우 여기에 추가 세율이 얹힙니다.

구분	유예 기간 중	중과 재시행 후
2주택자 (조정대상지역)	기본세율 6~45%	기본세율 + 20%p
3주택 이상 (조정대상지역)	기본세율 6~45%	기본세율 + 30%p
지방소득세 포함 최고세율	약 49.5%	최고 82.5%
장기보유특별공제	적용 가능	전면 배제

표를 보면 숫자가 얼마나 무서운지 실감이 납니다.

3주택 이상 보유자라면 이제 최고 82.5%의 세금을 내야 할 수 있다는 뜻이니까요.

그리고 더 치명적인 건 장기보유특별공제가 아예 적용되지 않는다는 점입니다.

10년, 20년 보유해도 중과 대상 주택은 공제 혜택이 사라집니다.

조정대상지역이 어디인지 먼저 확인하세요

중과세율은 조정대상지역에 소재한 주택에만 적용됩니다.

2025년 10월 기준으로

조정대상지역은 서울 전역, 경기도 12개 지역(과천, 광명, 하남, 의왕, 성남 3개 구, 수원 3개 구, 용인 수지, 안양 동안구)입니다.

비조정대상지역 주택은 아무리 많이 보유해도 기본세율만 적용되니, 내가 가진 주택이 어느 지역에 있는지를 먼저 파악하는 게 첫 번째 체크포인트입니다.

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많이들 오해하는 것들, 이번에 확실히 짚겠습니다

"계약일 기준으로 유예 혜택 받을 수 있지 않나요?"

이 부분이 정말 많이 헷갈리는 포인트입니다.

양도소득세에서 양도 시점은 계약일이 아니라 잔금 지급일 또는 소유권 이전 등기일 중 빠른 날을 기준으로 합니다.

즉, 5월 9일 이전에 계약서를 썼더라도 잔금 지급이나 등기 이전이 5월 10일 이후라면 중과세율이 적용될 수 있습니다.

단, 토지거래허가구역에서의 거래처럼 허가 신청일 기준으로 예외를 인정받는 경우도 있으니,

거래 형태에 따라 별도로 확인이 필요합니다.

"주거용 오피스텔은 주택 수에 안 잡히지 않나요?"

오피스텔은 건축물 공부상 업무시설로 분류되지만, 실제 주거 목적으로 사용 중이라면 주택 수에 포함될 수 있습니다.

'등기부에 오피스텔이라 써있으니 괜찮겠지'라고 안심하면 낭패를 볼 수 있습니다.

실질 사용 용도로 판단하는 게 원칙입니다.

"분양권은 주택이 아니니 주택 수 합산 대상이 아니다?"

2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 양도세 중과 시 주택 수에 포함됩니다.

조합원 입주권 역시 마찬가지입니다.

내가 실물 주택을 2채만 가지고 있더라도, 분양권이나 입주권이 있다면 3주택자로 분류될 수 있다는 점을 반드시 기억해야 합니다.

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그래도 중과 배제되는 경우가 있습니다

다주택자 양도세 중과 재시행 이후에도 무조건 중과가 적용되는 건 아닙니다. 아래 경우에 해당하면 중과에서 제외됩니다.

우선 등록된 장기임대주택의 경우 일정 요건을 충족하면 중과 배제가 가능합니다.

임대의무기간을 채운 임대주택이라면, 해당 임대주택 외의 일반 주택 1채에 대해서도 중과가 배제될 수 있습니다.

다만 이 요건이 복잡하고 변경이 잦으므로 반드시 세무사와 개별 상담이 필요합니다.

또한 조정대상지역 외에 소재한 주택은 앞서 언급했듯이 주택 수와 무관하게 기본세율이 적용됩니다.

그러나 이를 악용해 편법 매도를 시도하는 사례들도 있으니, 세무당국의 검증이 강화되는 추세라는 점도 감안해야 합니다.

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실제로 세금이 얼마나 차이 나는지 시뮬레이션해봤습니다

저는 지인 중에 서울 마포구와 성동구에 각각 아파트를 보유한 2주택자가 있습니다.

올해 초부터 둘 중 하나를 팔까 말까 고민하더니, 결국 유예 마지막 날인 5월 9일 이전에 마포 아파트를 처분했습니다.

양도차익이 약 3억 원 수준이었는데, 유예 기간 내 매도했을 때 적용 세율은 기본 누진세율로 약 35% 구간에 해당했고, 장기보유특별공제(10년 이상 보유)까지 더해 실제 납부 세액은 약 4,000만 원대였습니다.

만약 5월 10일 이후에 팔았다면 기본세율 35%에 20%p가 더해진 55% 구간이 적용되고 장기보유특별공제도 사라지니, 세금이 1억 원을 훌쩍 넘었을 겁니다

두 배 넘게 차이가 나는 셈이었습니다. 그 지인이 "진짜 아슬아슬하게 팔았다"고 말하던 게 아직도 생생합니다.

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앞으로 부동산 시장은 어떻게 될까?

전문가들은 다주택자 양도세 중과 재시행 이후 단기적으로는 아파트 매물이 급감하고 거래량도 줄어들 것으로 보고 있습니다.

실제로 서울 아파트 매물이 3월 말 8만 건을 넘겼다가 유예 종료 이후 7만 건 아래로 떨어졌다는 통계도 나왔습니다.

다만 이것이 곧 집값 하락으로 이어지냐는 별개의 문제입니다.

매물이 줄면서 오히려 공급 부족으로 가격이 유지되거나 오르는 국면이 나타날 수도 있기 때문입니다.

정부도 오는 7월 세제 개편안에서 보유세 강화 방향을 제시할 것으로 알려진 만큼,

하반기 부동산 시장은 이 세제 흐름을 중심으로 다시 한 번 출렁일 가능성이 있습니다.

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결론: 지금 갖고 있는 주택, 전략이 필요합니다

4년의 유예가 끝난 지금, 더 이상 막연하게 기다리는 전략은 통하지 않습니다.

내가 보유한 주택이 조정대상지역에 있는지, 보유 기간이 얼마나 됐는지, 중과 배제 요건을 충족하는지 등 개별 상황을 정확히 파악하고 움직여야 합니다.

특히 분양권이나 입주권을 포함해 주택 수를 잘못 계산하고 있는 분들이 생각보다 많습니다.

세금은 모르면 고스란히 더 내게 되어 있습니다. 지금이라도 세무사 상담을 통해 내 포트폴리오를 점검해보시길 진심으로 권합니다.

⚠️ 이 글은 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 개인별 세금은 보유 주택 수·위치·취득 시기 등에 따라 달라집니다. 정확한 세액 산출은 관할 세무서 또는 세무사에게 문의하세요.